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Raisons d'investir en Floride:
- Un dollars faible, record historique par rapport à l’Euro
- Facilité d’emprunt (20 à 35% d’apport pour les non
résident)
- Possibilité d’auto financement
avec les revenus locatifs
- Etat en forte croissance. Developpement important (musées,
industrie, centre d’affaires, tourisme)
- Climat, 300 jours de soleil, végétation tropicale, plages
de rêves
- Floride prix encore modique par rapport à l'Europe, New
York et Californie
- Chute du marche
immobilier a Miami
- et SURTOUT, une qualité de vie exceptionnelle
!
Movie
Miami, la dernière folie des
Français ?
Un marché immobilier
rééquilibré, un euro qui bat des records historiques,
une législation américaine souple, tout cela couplé à
l’environnement agréable et au potentiel de croissance
énorme de Miami, les investisseurs semblent avoir trouvé
leur Eldorado.
Miami loin du « vice
». Exit Sonny Crockett, Ricardo Tubbs et les vieux clichés
d’un Miami dangereux, vieillot et boudé des touristes.
Aujourd’hui, cette ville du sud de la Floride, en pleine
expansion, devenue capitale du luxe, de la mode et des
divertissements, est une destination prisée de nombreux
Français. Ils ont été 170 000 à la visiter en 2006, ils sont
30 000 à y résider. Soleil, plages, mais aussi belles
cylindrées, potentiel économique gigantesque, axe maritime
incontournable et facilités d’investissement, le tout à 9
heures d’avion, Miami, so fashion attire, séduit, subjugue.
Si on ne peut pas s’empêcher de penser à la crise
immobilière que traversent en ce moment les Etats-Unis, à
Miami Beach, où tout n’est que luxe, démesure et opulence,
le marché du haut de gamme est loin de faire grise mine. Et,
avec un peu de bon sens et des moyens, aucun risque de se
brûler les ailes.
1. Quels sont les atouts de Miami
?
A y regarder de près, ils sont
nombreux. Le premier, même s’il peut sembler banal, est sans
aucun doute le soleil à l’année et des plages à perte de vue.
Un tel décor est plus que séduisant. Le deuxième : sa place
de capitale branchée de la culture et du divertissement. On
y compte pas moins de 15 musées, le 2e plus grand opéra du
monde, des centaines de bars, restaurants et autres temples
du shopping. Sans oublier l’« Art déco district » de South
Beach qui ne manque pas d’élégance avec ses avenues
mythiques, Ocean Drive, Collins Avenue ou Lincoln Road.
L’atout de Miami, c’est aussi son ouverture sur le reste du
monde. La ville, grand axe maritime avec des routes menant
vers plus de 100 pays et 250 ports, dispose également de 2
grands aéroports internationaux avec 150 lignes aériennes
desservant 180 destinations. Mais aussi et surtout, elle
s’est récemment dotée d’une infrastructure économique de
premier ordre. Le paradis des retraités et des gangsters en
tout genre n’est plus. Depuis la fin des années
quatre-vingt-dix, la ville s’est attelée à redorer son
blason et rajeunir son image. On parle aujourd’hui de pôle
de croissance, de créations d’emplois, de développement
économique… De grandes entreprises du secteur bancaire, de
l’hôtellerie, pharmaceutique ou de l’immobilier s’y sont
durablement implantées. D’un coup de baguette magique, les
nouvelles constructions, modernes et haut de gamme, poussent
comme des champignons. Avec plus de 120 banques, Miami est
ainsi devenue la deuxième place financière américaine, après
New York, pour la gestion du patrimoine. Sa population,
rajeunie, croît à une vitesse incroyable (plus de 4 millions
d’habitants dans l’agglomération) et affiche aujourd’hui un
taux record de 40 % d’étrangers. Miami est aujourd’hui plus
qu’une station balnéaire, c’est une ville cosmopolite,
capitale américaine de la mode, de la musique et des
croisières maritimes.
2. Quels sont les intérêts
fiscaux d’un investissement immobilier ?
Pour les Français, les intérêts
fiscaux sont multiples. Le premier réside en l’inexistence
de l’impôt sur la fortune et l’interdiction d’une double
imposition. Le deuxième se retrouve dans l’exonération
fréquente d’impôt sur les revenus locatifs procurés par les
biens acquis aux Etats-Unis. L’imposition peut en effet se
faire, au choix du contribuable, sur le revenu net (selon
une convention franco-américaine du 31 août 1994). La
possibilité d’amortir les immeubles et de déduire
fiscalement, non seulement l’ensemble des charges liées à la
gestion locative, les taxes foncières, les assurances, les
intérêts d’emprunt mais aussi un billet d’avion par an,
permet alors le plus souvent de dégager un déficit foncier
et de ne pas générer d’impôt sur le revenu. Le seul impôt
calculé sur la valeur estimative du bien est la « property
tax » (avec un taux d’environ 2 % de la valeur du bien en
fonction du type de montage financier). Quant aux droits de
mutation, ils s’élèvent en général à 3 ou 4 %. Une fois
propriétaire, l’autre obligation vis-à-vis de
l’administration consiste à payer annuellement l’impôt
foncier, qui se monte à environ 500 $ pour un terrain nu.
3. Où investir ?
Bords de plages avec vue
imprenable sur la mer et des corps de rêve, dans un quartier
fleuri où le gazon est toujours vert et les décapotables
bien garées, ou encore sur une île où les voitures sont
interdites, mais où le golf et le farniente sont rois, le
choix est vaste ! Miami Beach, cette île d’une quinzaine de
kilomètres qui sépare la ville de l’océan, fait souvent
l’unanimité auprès des Français. On y trouve de nombreux
immeubles de standing avec vue sur mer. Parmi les plus beaux
secteurs se trouvent au nord Bal Harbour avec ses boutiques
de luxe, au sud Fisher Island, l’île des milliardaires
inaccessible en voiture et pour le commun des mortels, et au
milieu South Beach, centre névralgique connu pour son
quartier classé Art déco. Ce décor en technicolor de séries
télévisées américaines où tout n’est que démesure avec ses
limousines de 3 mètres de long, ses dizaines de restaurants
branchés et ses passants bodybuildés est pris d’assaut par
les gros budgets qui n’ont pas peur du bruit, des paillettes
et des sorties tardives. Plus au nord de Miami Beach et plus
calme, on arrive à Aventura, qui fait figure de quartier
résidentiel et familial avec de nombreux immeubles récents
de très grand standing où les voitures customisées et autres
Hummers font rages. A côté, Sunny Isles, secteur sur lequel
sont braqués tous les projecteurs des promoteurs et des
investisseurs du moment, offre des immeubles ultramodernes,
sur l’eau, entre calme et immenses espaces commerciaux.
Coral Gables est également une zone très prisée. Le style
méditerranéen de vastes villas avec jardins est très
recherché par les cadres de multinationales et les
professions libérales. On y trouve les meilleures écoles
françaises de Miami. Enfin, Downtown Miami, le quartier de
Miami Vice, qui était un véritable coupe-gorge dans les
années 80 et 90, a fait peau neuve. Il est aujourd’hui en
plein essor. Lieu d’implantation des sièges de grandes
entreprises et des banques, il est devenu un grand centre
urbain et piéton, avec de grands projets résidentiels, des
lofts et des tours rivalisant d’innovation et de confort.
4. Pourquoi acheter en Floride ?
Investir uniquement où l’on vit
est une idée désuète, les frontières ne sont plus un
obstacle. Concernant les Etats-Unis, les aspects fiscaux
deviennent le moteur principal qui pousse au choix d’une
acquisition dans le secteur immobilier (pas ou peu
d’imposition sur les plus-values, des droits de mutation
réduits…). Les constructions neuves, foisonnantes, y sont
d’un coût similaire à celui de l’Europe. Dans un marché en
hausse régulière, au moins pour le haut de gamme (épargné
jusque-là par la crise immobilière survenue aux Etats-Unis
ces derniers mois), la Floride reste encore bien moins chère
que Los Angeles, San Francisco ou New York.
5. Qui peut investir ?
Même si tout le monde est censé
pouvoir investir, un homme averti en vaut deux. Vous n’avez
besoin d’aucun visa ou permis pour acheter et exploiter un
bien immobilier. Les banques et les courtiers immobiliers
garantissent aux acheteurs étrangers un prêt immobilier à
condition d’un apport de 20 % de la valeur du bien (l’apport
conseillé aux non-résidents est plutôt de 25 à 30 %).
Si vous décidez de louer votre propriété, les agences
immobilières, composées souvent d’interlocuteurs français ou
francophones, proposent en général un service qui s’occupe
des modalités de A à Z, de la mise en location à la collecte
des loyers en passant par l’entretien du bien. La plupart
des immeubles possèdent leur propre leasing office qui
facilite encore plus la location de l’appartement.
6. Est-ce le bon moment ?
Les prix ont augmenté en moyenne de 10
% par an depuis 5 ans. Pourtant, depuis un peu moins de six
mois, les Etats-Unis subissent une crise immobilière sans
précédent. De l’avis de nombreux spécialistes basés à Miami,
cette crise est en fait un réajustement des tendances. Outre
le fait que le haut de gamme n’a été que très peu touché par
cette crise, les prix retrouvent un certain équilibre et
l’amateurisme n’a plus sa place. D’autre part, l’euro reste
toujours extrêmement fort par rapport au dollar et les prêts
s’obtiennent facilement. De surcroît, les taux d’intérêts
américains affichent des chiffres qui n’ont jamais été aussi
bas depuis 40 ans. L’engouement de spéculateurs comme Donald
Trump et la participation d’architectes ou designers
renommés alimentent l’offre de nouveaux projets immobiliers
qui achèveront dans quelques années la construction des
quartiers les plus en vogue de Miami. Enfin, de nouveaux
flux de populations d’Amérique Latine et d’Europe viennent
renforcer la demande et augmenter les valeurs. Oui, c’est
bien le moment d’acheter !
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